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买房全程 防“坑”指南

时间: 2018-03-15 11:58 作者:张剑 来源:北青网 点击:

   

    买房前的虚假宣传、买房中的合同猫腻、买房后的货不对板……作为生活中最大宗的消费行为,买房吃亏,关乎的不仅是居住品质的折损,更有家庭财富的缩水。房子本身的特质决定了其很难实现销售说辞与实物完全一致,而这其中的不确定和不可控就给了某些开发商和中介制造猫腻的空间。虽然经过20年的发展,一些买房陷阱因市场的成熟而被破解,但在房屋的整个交易过程中,购房人仍处在弱势地位,需要慎之又慎,避免入“坑”。本期《广厦时代》采访了多位购房人及业内人士,为您细数买房过程中的那些“坑”。
    买房前的“坑”
    虚假广告陷阱多

    在房地产业兴起的20年时间里,早期的广告作为开发商产品推介的主要渠道之一,起到了很重要的作用。从潘石屹的SOHO现代城将账面上趴着的最后几百万全部用于投放广告而起死回生(真正原因是住房货币化的政策确立),到2000年左右号称地基未挖靠广告就能卖完房的时代。
    那时的开发商销售部门做过统计,买房人来看房,主要获取信息的渠道排名依次为:一、路过项目(看到路牌);二、擎天柱广告牌;三、报纸广告;四、老客户介绍……当时互联网还方兴未艾,买房人大多数是初次置业,还没有“不信广告信疗效”的意识。因此,鱼龙混杂的广告成了开发商被投诉的主要“罪状”之一。
    北京青年报记者曾“有幸”追踪采访过这样一则广告:买某某别墅,享受开发商提供的24小时热水……这则现在看来简直是开玩笑的广告词(现在别说别墅,就是最普通的保障房也有24小时热水),放在当时简直是做梦一般。但不久后收到投诉,这个当时在亚北别墅区小有名气的项目所谓的24小时热水,竟然是开发商每家每户发的一根快速热水棒!
    如果说热水棒无厘头的故事并未给买房人带来什么实际损失,那么有的广告则严重地影响到了买房人的购房行为。当时出现了大量虚假广告,比如效果图里绿地、会所、幼儿园,到了交房的时候都成了密密麻麻的房子,买房人追究起来,往往得到的答复是只是广告,而负责接待客户的销售员已经辞职了,开发商并不担责任……
    随着房地产商场化的不断深入及买房人不断增强的法律意识,明目张胆的虚假广告已经淡出江湖,但一些“新鲜出炉”的虚假广告让买房人防不胜防。比如不标出规划中的市政路,而是以绿地作为效果图,等入住的时候跟业主说有关部门的决定,开发商也提前不知情;再比如,号称国际大师设计的楼盘,很多都是“贴标”之作(大师画草图,其他人实际操作),最知名的案例就是意大利一位世界知名大师根本没来过中国,但所谓他的作品,在中国已经有了两个……
    眼见不一定为实
    相信在近几年买房的朋友一定很纳闷儿:为什么自己去买房的时候总看到“人山人海”,销售员肯定地说房子已经卖完了,让买房人等消息。但过了一段时间,销售员会主动打电话说有人腾退房子出来,买房人还是有机会买到。
    作为开发商常用的一种套路,“饥饿营销”是屡试不爽的手段。开发商经常通过一些活动、促销,吸引大量人流参观售楼处,看房的人当中,有从各个渠道请来的真正买房人,还有相当一部分是所谓的“托儿”。这些“托儿”有的是开发商内部员工及家属冒充的,有的甚至是开发商直接花钱雇的。据知情人透露,一个“托儿”的价格在几年前也就每天50元,而近一两年已经上涨到每天200元。
    而所谓的“日光盘”有很多也是“运作”出来的。开发商往往先采取“内部认购”等方式锁定一批潜在的买房人,同时造成一房难求的假象,吸引大量买房人关注,然后根据买房人的基数,确定开多少套房可以“日光”,甚至可以提高价格。
    举个例子,一个楼盘通过低价策略锁定了2000组买房人,那么开发商推出200至400套房是可以消化掉的,如果200套房有4000组排队,那么不好意思,价格必定水涨船高,而且保证“日光”,一切都是套路,所以眼见不一定为实。
    最好的办法就是不被眼前看到的吓住,看看所谓的“日光盘”网签了多少套,建委网站都有公示,做不了假,一看便知。专家提示,当下的是市场很难再现日光盘,买房人多留个心眼儿。
    随意虚构赠送面积
    “50平方米单身公寓变身85平方米小复式”“买一送一”“两居变三居”……赠送面积成为眼下很多开发商诱人的宣传点。但买房人千万注意,送是送了,但未必你享受得了。
    在国内发生过这样的案例:开发商开发的楼盘赠送超大入户花园,5.7米层高。买房人被要求合同中附加一份委托书,让买房人委托另一家公司填平赠送的天井面积。直到入住时买房人才发现,开发商承诺的赠送面积就是从一楼通到19楼的天井,而且天井实质上是开发商为了减少支出土地出让金,隐瞒了有关部门,“偷来”的面积。
    因此,专家建议,买房人一定要仔细审阅委托书的内容是否合法合规,否则赠送的面积很可能是违章搭建,存在被拆除或者其他不利法律后果的隐患。
    在北京也发生过类似的现象,一个豪宅项目样板间里,客厅显得非常大,尤其是阳台部分,但是同行马上看出该开发商在面积上做了手脚,把客厅面积延伸出去不少,但在报规时一定是按照原来面积上报的,否则根本过不了关,所以同行断言:在交房时,买房人一定会发现面积不像样板间表现的那么大,未来开发商违约隐患非常大。
    为买房办假证 当心赔了夫人又折兵
    因根据北京“限购”政策,持《北京市工作居住证》的非京籍人士视同北京市户籍,买首套住房不受连续五年社保和纳税证明限制;同时,可以购买第二套住房。这一规定让很多不具备买房资格的人看到了一线希望。于是乎,各种“帮助办理北京市工作居住证”“离婚证”的地下交易有了温床,尤其是北京市工作居住证,去年在黑市上的价格是12万元,今年的价格据说已经涨到了20万元。
    但“遗憾”的是,统统都是假的。一位买房人向北青报记者投诉:限购刚开始第二年,就有开发商的销售员为他办理了“北京市工作居住证”,他也买到了房并且已经入住好几年,但最近在办房产证时,登记部门说居住证是假的。他在跟开发商交涉时,开发商的答复是该员工已经辞职,公司没有责任。
    市住建委相关负责人此前就已经表示,“限购实行后,确实曾出现一段时间内,持《居住证》购房的人增多的现象。为了严格管理,我们很快和北京市人力资源和社会保障局协商,联网核查《居住证》。现在,各区县房屋权属部门在办理住宅房屋产权过户前,对持《居住证》的外地购房人,都要登录市或者区人力资源和社会保障局网站,输入居住证编号,进行核查,如果是假证,不予办理过户手续。”
    记者在来广营房地产交易大厅咨询工作人员时得到的答复是,无论是开发商或者中介代办,还是购房人自己办理产权,对持《居住证》的购房人,都会登录市或区人力资源和社会保障局网站核查编号。
    而北京市人力资源与社会保障局在有关《北京市工作居住证》的规定中也早已经明确:“申请单位和申请人所提供资料均应真实有效,申请人提供虚假材料的,将取消申请人申报资格;对于个人提供虚假材料而单位审核失职的,暂停该单位申报资格两年;对于单位进行虚假申报的,取消单位申报资格。”
    买房中的“坑”
    口头承诺赠送难入合同

    当购房人决定出手,买卖坐下来沟通交易的细节时,依然有很多“坑”在等待购房人。
    一位购房人向《广厦时代》透露,他两年前购买了一套位于北京某景区的度假型住宅,购买时置业顾问承诺,交房后会赠送业主该景区的会员卡,每年可以免费进出该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身,所以并不能写入购房合同。考虑到开发商本身的品牌效应,以及同期享受该政策的业主很多,该购房人就接受了置业顾问的说法,相信了口头承诺。
    而交房的时候,事实却不如购房人此前预期所想。原本价值较高的会员卡实际权益大幅缩水,同时还增加了会员卡的管理费。但由于此前销售时,会员卡的实际权益既没有出现在开发商的宣传广告里,也没有出现在购房合同中,购房人索赔无门,只能彼此在业主群中沟通抱怨。
    除此之外,开发商在吸引购房人购房时,承诺的赠送种类还有很多,赠送面积就是最多的一种,先不说这些赠送是真的赠送,还是像上文提到那样的有种种猫腻,由于都没有确实的依据,而且有违规之嫌,大多都无法写入正式的合同中,而购房人在收房时具体得到的赠送面积,就更难以和此前购房时开发商承诺的面积做出直接的比较。
    另外,中央空调、新风系统、物业费……开发商承诺的“赠品”,很多都停留在置业顾问的口中。虽然在日趋成熟的市场环境下,开发商完全推翻此前承诺的情况并不多见,但由于未写入合同,购房人难以得到与之前承诺一致的赠送权益。
    补充协议小心埋雷
    有过几次买房经历的购房人都知道,买房时的正式合同中很难有猫腻或陷阱,真正有价值的内容主要都在购房补充协议里。
    在北京,无论是二手房还是新房交易,使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局联合制定的,条款都是不能随意修改的。所以,关于交易的很多个性化的内容,都体现在补充协议中。
    以《广厦时代》拿到的一份商品房期房预售合同的补充协议为例,有关该套房屋的精装修标准、购房资格责任认定、公摊面积比例和位置、延期交房及办贷款违约责任、办理房屋不动产登记证明的时间等都在补充协议中有明确的约定。
    由于在购房交易过程中,购房人要签上百个名字,很多购房人签到最后,已无暇顾及合同本身的内容,只是机械的签名。但专家建议,购房人对于补充协议,一定要认真地阅读了解,及时提出自己的异议。例如精装修标准和使用的品牌、延期交房的赔付标准及延期交房的责任认定,这些都是买卖双方比较容易发生纠纷的条款。
    不过,在购买新房时,无论是正式合同还是补充协议,基本都是确定的,购房人很难左右合同内容本身。而二手房交易,补充协议就尤为重要。专家指出,二手房交易时,补充协议应尽可能覆盖双方可能产生纠纷的一切内容,不仅要考虑到买房过程中的问题,买房后的一些事宜也要做出约定。例如,关于房屋原业主的户口迁出时间期限、对学位的占用等等,这些细节问题都应在补充协议中有所体现。
    长周期交易变数多
    由于限购政策等原因,目前市场上一些购房交易周期被迫拉长,其中的变数就变得难以预料。
    在环京的一些项目,限购的升级让很多购房人失去了购买资格,为了吸引购房人,部分开发商推出了先签署《认购协议》,锁定房源和价格,帮助购房人开始缴纳个税,满三年后再签订正式购房合同的销售方式。
    拉长的三年成交周期,中间就隐藏了一些不确定的风险。即使是办理了网签,没有过户之前,风险依然存在。一位购房人告诉《广厦时代》,他此前在环京某区域购买了一套准现房,已经成功地提交了网签,但在办理贷款、过户的过程中,该区域楼市交易被突然叫停,他未完成的交易就被无限期地搁置了下来。如今虽然该楼盘已经建好达到交付标准,他也无法进行收房,而且能否买到这套房,尚属未知数。
    而在二手房方面,由于市场上连环单的增加,交易周期也被拉长。历时多月的连环单中极易出现问题和风险,专家指出,连环单的风险主要有以下三类:
    第一,购房资格问题。如果购房人先买后卖,自己的房屋因为各种原因未能卖出,未能及时腾挪出购房资格,签约时无法通过购房资格核验,就会带来相应的违约问题。
    第二,购房款问题。由于连环单交易方很多都面临卖房筹首付或房款的情况,因此卖房时的资金贷款进度直接关系到下一单交易成功与否。
    第三,税费问题。这一问题是很多连环单业主所忽视的,按照现在的政策,满二唯一的房源可以免缴个人所得税,但如果购房人在前一套房源没有办理完交易时就已经进行了新房源的网签,那另一位购房人在网签时,系统中显示原房主名下就变成了两套房源,需要缴纳差额20%的个人所得税。这样就增加了购房成本,极易产生纠纷。
    专家指出,正因为连环单中蕴含的这些风险,购房人在涉及这类交易时,需要将相关的不确定因素考虑好,在补充协议中,进行明确、详细的约定。
    买房后的“坑”
    个人买房信息被泄露

    每天被打电话询问房子要不要卖、要不要买新的、要不要出租、要不要装修……这是很多购房人在买房后遭遇的困扰。
    有购房人表示,在买房后,他几乎每天都会接到房子相关的推销电话,而且对方清楚地知道他的姓氏和购房的小区,不堪其扰。即使每次都表示了拒绝,对方依然会执著地打过来。尤其是在收房后,他一天就可以接到五六家装修公司的电话,他怀疑,就是开发商的某个环节泄露了他的个人信息。
    专家指出,《中华人民共和国网络安全法》中明确规定,非法获取、出售或者提供行踪轨迹信息、通信内容、征信信息、财产信息等个人敏感信息50条以上的,即构成犯罪,处三年以下有期徒刑或者拘役。但购房人在购房过程中,对于自身的个人信息的保护能做的也十分有限,不过现在对于电话号码也有一些保护方式,比如给手机号开通副卡功能,使用副卡号码做买房相关事宜的联系等。
    另据《广厦时代》了解,目前很多品牌中介针对客户反映的骚扰问题,也推出了相关的措施来解决。链家就已经设置了“开通免电话营销”功能,购房人可以通过链家的渠道开通“免电话营销”功能,开通成功后一年内,北京链家承诺不会通过电话向客户询问、介绍、提供房屋出售、出租相关信息,同时,这一功能可随时申请取消。
    先收房再谈整改
    买房后面临的另一大问题就是收房。在实际操作过程中,对收房百分之百满意的情况几乎不存在。
    货不对板,是不少购房人在实际收房时的直接感受。一位购房人介绍,他之前收房时,发现了房子的很多问题,地面不平、窗户玻璃开裂,他将这些问题向开发商和物业一项项指出,开发商和物业公司的态度都非常好,但提出,要先办理手续,签收房屋,然后再逐步修复。考虑到开发商和物业公司有解决问题的意愿,他一松懈,就签收了。没想到,一切才刚刚开始,精装修的房屋不断暴露各类质量问题,而且是小区大部分住户的遭遇。该购房人给《广厦时代》展示了他们小区的业主群聊天内容,主卧窗户开裂等待维修、楼上管道漏水泡坏了墙壁和吊柜、热水管出绿色的热水,不同业主在反映着不同的问题,都在等待解决。
    物业公司态度一直很好,但问题却一直得不到解决。而且,负责对接的物业服务人员数量还在不断缩水,每天业主群里充斥着各种投诉,着实让人心烦。
    先办理手续,再验收,是不少开发商在收房时采取的手段,一旦购房人验收之后,发现问题再追责就很难了。专家指出,作为业主,有权利坚持先验房,提出整改意见,后办理各项手续。同时,购房人还要了解,预交契税和收房之间没有必然联系。很多开发商都要求购房人在收房之时预先缴纳契税,以此作为收房的前提。而事实上,早在2011年,北京市住建委就曾出台过相关规定,禁止开发商强制代征房屋契税,购房人有权选择自行缴纳契税。
    专家还指出,收房时的一些动作,都是在合同中约定过的,以契税为例,一些购房合同中对契税缴纳的方式明确地进行了约定,购房人可以在签合同时约定是委托开发商代缴税费,还是购房人自行缴纳办理。

 



【责任编辑:禄美娟】




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